Loi Scellier : Principes de la Loi Scellier

Comment ça marche ?

Cette loi concerne tous les biens dont l’acte d’acquisition est signé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 ? C’est une réduction d’impôt de 25% du prix de revient étalé sur 9 ans (sur un logement d’un coût maximal de 300 000 euros). Avec le Scellier le loyer est plafonné, mais pas les ressources du locataire. Au terme de ces 9 ans, l’acquéreur peut bénéficier d’une réduction de 12% s’il conserve son bien encore 6 ans, cette fois sous réserve de plafond de loyer et de ressource du locataire. L’investisseur a donc la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt de 37% sur 15 ans.

Les investisseurs locatifs entre 2011 et 2012 donneront eux accès à des avantages fiscaux à hauteur de 20%, sous les mêmes conditions. Enfin, sachez que le Robien actuel sera maintenu jusqu’au 31 décembre 2009. L’investisseur pourra donc choisir la « formule » qui l’intéresse le plus pendant encore un an.

I) Loi Scellier : principe général

L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. La défiscalisation loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé.

La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien (dite loi de Robien recentrée).

Le dispositif Robien perdure donc mais les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif, la loi Scellier, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000€ et limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable.

II) Avantages fiscaux de la Loi Scellier

La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien la loi Scellier est une réduction d'impôt. Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer.

Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier. La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenu dans la limite de 300 000€. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition. Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d'impôt maximum de 300 000€ sur 4 ans.

La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputerait à raison deux dixièmes la 1ère année puis un dixième les 8 années suivantes. La réduction d'impôt la 1ère année serait donc équivalente à 5% du prix du logement. Par exemple pour un logement de 150 000€, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 7500€ la première année puis 3750€ les huit suivantes.

Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois. Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite. Avec mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 37% sur 15 ans. Toutes ces dispositions s'appliquent également aux biens éligibles à la loi Borloo, qui dans sa forme actuelle impose des conditions d'emplacement, de loyer, de ressources du locataire, mais aussi impose des normes en matière de réglementation thermique. L'abattement forfaitaire de 30% s'appliquerait aussi. A noter qu'en cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné.

En résumé :
* Réduction d'impôt de 25% du prix du logement
* Réduction d'impôt étalée sur 9 ans, à raison de deux dixièmes la 1ère année puis un dixième les 8 années suivantes
* Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
* Pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2 (identiquement à la loi Robien). La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.
* Loi Scellier compatible avec la loi Borloo et la déduction forfaitaire de 30%.

III) Points à surveiller avec la Loi Scellier

Tout comme avec la loi Robien classique, ce nouveau régime fiscal de la loi Scellier ne doit pas faire oublier les fondamentaux d'un bon investissement immobilier. Il faudra donc être vigilant sur la qualité de la construction, le marché locatif du lieu d'investissement et surtout veillé à la localisation du bien. Le seul avantage fiscal ne doit pas être la seule motivation d'achat.

* D'autre part la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de cet associé.

* Pour que la réduction d'impôt soit applicable, l'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

* Il faudra par ailleurs respecter un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier. A noter que les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2 conformément à la réglementation actuelle de la loi Robien. La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.

* La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques.

* Enfin il faut noter que le cumul des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi Robien n'est pas possible. Le bénéfice du mécanisme de l'amortissement avec la défiscalisation de Robien est suspendu afin d'éviter le cumul des avantages. D'un point de vue réglementaire un contribuable ne peut donc, pour un même logement bénéficier à la fois des réductions d'impôts prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 quatervicies avec la réduction d'impôt prévu par la nouvelle loi Scellier.

IV) Contribuables concernés par la défiscalisation loi Scellier

Avec ce nouveau dispositif tous les contribuables français sont concernés, même ceux dont le revenu imposable et donc la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) sont peu élevés. De ce fait les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. Le principal avantage de ce nouveau dispositif de défiscalisation loi Scellier est qu'il permettra aux petits revenus imposés dans des tranches d'imposition faible de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et en rapport avec leurs revenus.

La loi Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leurs impôts et cela quelque soit leur niveau d'imposition. La défiscalisation Loi Scellier permet surtout aux contribuables qui ne payaient « assez » d'impôts ou qui n'avait pas une tranche d'imposition assez haute pour bénéficier efficacement de la loi Robien, d'accéder enfin à un mécanisme de défiscalisation attrayant pour eux.

V) Exemple de défiscalisation Loi Scellier

Comme nous l'avons vu précédemment, la réduction d'impôt avec la loi Scellier est égale à 25% du montant investit dans le bien immobilier dans la limite de 300 000€. Cette réduction d'impôt est étalée sur neuf ans, à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes. Voici quelques exemples illustrant le mécanisme de la loi Scellier :

1) Impôts payés = 1500€ par an
Un contribuable paye 1500€ d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 1500€ par an, soit 13 500€ sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 54 000€.

En résumé : Pour un investissement de 54 000€ le contribuable défiscalisera 25% de ce montant 9 ans à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes, soit : 54 000€ X 25% = 13 500€, puis 13 500€ / 10 = 1350€, soit une défiscalisation de 2700€ (1350 X 2) la première année puis de 1350€ les 8 années suivantes, soit 1500€ en moyenne sur 9 ans.

2) Impôts payés = 4000€ par an
Un contribuable paye 4000€ d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 4000€ par an, soit 36 000€ sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 144 000€. En résumé : Pour un investissement de 144 000€ le contribuable défiscalisera 25% de ce montant 9 ans à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes, soit : 144 000€ X 25% = 36 000€, puis 36 000€ / 10 = 3600€, soit une défiscalisation de 7200€ (3600 X 2) la première année puis de 3600€ les 8 années suivantes, soit 4000€ en moyenne sur 9 ans.

3) Impôts payés = 7500€ par an
Un contribuable paye 7500€ d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 7500€ par an, soit 67 500€ sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 270 000€.

En résumé : Pour un investissement de 270 000€ le contribuable défiscalisera 25% de ce montant 9 ans à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes, soit : 270 000€ X 25% = 67 500€, puis 67 500€ / 10 = 6750€, soit une défiscalisation de 13 000€ (6750 X 2) la première année puis de 6750€ les 8 années suivantes, soit 7500€ en moyenne sur 9 ans.